北京海淀“巨无霸”地块入市,溢价率最高可达20%

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时隔八日,北京海淀又迎一宗宅地出让。6月4日,海淀区西北旺镇永丰产业基地地块,由北京海开控股(集团)股份有限公司(以下简称“海开”)以79.17亿元竞得。值得一提的是,该地块土拍结构有所调整,溢价率打破15%上限,同时设定了溢价率分段指导价。如果溢价率低于15%,项目销售指导价格为9.3万元/平方米,若触及地价上限,溢价率最高可达20%,销售指导价格则调整为9.6万元/平方米。

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销售指导价达到9万元+

海淀区西北旺镇永丰产业基地地块线上共4次报价,最高报价为79.17亿元。最终该地块未形成现场竞价,海开以79.17亿元成交,溢价率1.5%,综合楼面价3.56万元/平方米,销售指导价9.3万元/平方米。

据悉,该宗地块位于海淀区西北旺镇,用地性质为二类城镇住宅用地、商业服务业用地/地面公共交通场站用地,土地面积约为8.95万平方米,建筑控制规模不超过22.24万平方米。其中的0058、0072地块为商品住宅用地,占地面积约4.48万平方米,建筑规模约9.86万平方米;0055、0064地块为商服配套用地,占地面积约4.47万平方米,建筑规模约12.38万平方米。

从近两年一线城市土拍市场来看,超过30亿元的地块交易总体数量不多,此次地块总价则超过79亿元。易居研究院研究总监严跃进表示,“此次海淀土地交易,再次说明优质地块依然有房企青睐,也说明一些国资背景的房企拿地实力较强”。

海淀区西北旺镇永丰产业基地地块所处的地理位置,也是此次能竞拍出高价位的原因之一。从地图上看,此次地块紧邻地铁16号线永丰南站,向中关村(000931)地区及主城核心区通勤十分便利。地块周边配套成熟,永丰路东侧即永旺超市,乘坐一站地铁即可抵达西北旺万象汇。同时,地块临近永丰产业基地、中关村软件园、航天软件园等众多研发基地,大量高新技术企业坐落于此。

北京商报记者观察到,位于海淀区西北旺镇永丰产业基地地块周边的新楼盘,如中海富华里、幸福里润园、栖海�匪痰刃路考鄹裎�网签均价约为8.28万元,二手房的价格除首创天阅西山楼盘均价在10万元以外,海淀幸福里、冠城大通(600067)百旺府楼盘均价约为8.13万元。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,“当前该区域缺少优质的商品住宅项目,本次海淀区西北旺镇永丰产业基地地块的推出,将更好地满足该地区工作人群对优质住房的新期待”。

北京土拍新规则

近期北京土拍规则也有所调整,溢价率有一定幅度的上调。此次海淀区西北旺镇永丰产业基地地块起始价78亿元,设定的土地合理上限价格93.6亿元,当竞买报价达到土地合理上限价格时,转为现场摇号方式确定竞得人。该地块的溢价率最高提至20%,突破了此前15%的惯例。

值得一提的是,5月29日,东城区金鱼池地块同样采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖,并将溢价率上限调高到25%。溢价率低于15%,住宅指导价为13.9万元/平方米,溢价率高于15%低于20%,指导价设定在14.3万元/平方米,如果溢价率高于20%,指导价则达到15.1万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示,“这样既能让北京优质的地块拍到合理的价格,也能卖到真实的市场价值,让开发商有机会在产品打造上进行更大的投入,带来更惊艳的产品,符合高价格、高价值、高品质相契合的市场需求”。

对于溢价率的变化及指导价调控的变化,严跃进进一步分析表示,“土地市场总体上给予了积极的支持。包括此前上海也提出房价地价联动的机制等,都是对此类区域的土地投资市场持看好的态度。预计后续一线城市土地投资市场还会有新的支持政策创新点,是各类企业需要积极关注的领域”。

优质地块供应增加

北京“430”政策发布后,在限购政策上有所“松绑”,市场表现活跃。北京商报记者走访了解到,不少五环外的新盘咨询量和到访量均呈现出显著增长趋势。其中,一些热门楼盘的电话咨询量出现翻倍增长,现场到访量也有40%的增加。

优质地块供应,叠加政策和市场多重利好,一系列具体的政策措施和明确的政策导向,为房企提供了资金、信心、环境等多方面的支持,无疑提振了房企信心。

对此,严跃进表示,“此类地块也进一步说明,各地供地总体是以优质土地供应为导向。换言之,一些房企近期对于一线城市的土地投资可以加大,尤其是一些资金状况不错的房企,有捡漏的机会”。

从今年供应的土地来看,还有很多是处在区位好的地段,例如朝阳区的永安里、松榆里,丰台丽泽周边也推出了一些优质地块。郭毅对此表示,“未来在地块供应方面,可能会有更多优质核心地块结合实际市场价值,采用弹性的溢价率和指导价”。

北京商报记者 王寅浩 李晗

(责任编辑:张晓波 )